財聯(lián)社

2020-12-29 04:00:29

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財聯(lián)社（北京，記者 李潔）訊，2020年的長租公寓行業(yè)，可謂陣痛不斷。

多家長租公寓運營商在2020年出現(xiàn)資金問題，即使是蛋殼、青客這樣的“頭部”企業(yè)也未能幸免。尤其是蛋殼公寓事件，引發(fā)各方對長租公寓行業(yè)癥結(jié)何在、今后何去何從的熱議。

接受記者采訪的專家認為，雖然疫情對租賃市場造成不小沖擊，但并非長租公寓企業(yè)遭遇生存難題的源頭，只能算是誘因之一。租金貸在推動行業(yè)快速發(fā)展的同時，也放大了行業(yè)的風險。為擴大規(guī)模，部分長租公寓運營商采取“高進低出”模式，一味追求“野蠻生長”，并未充分考慮現(xiàn)金流安全、商業(yè)模式可持續(xù)性。

因長租公寓涉及面廣、社會影響較大，多地監(jiān)管部門紛紛發(fā)文，對長租公寓行業(yè)進行規(guī)范。

“今年對長租公寓行業(yè)而言是很關(guān)鍵的一年。內(nèi)外交錯之中，長租公寓運營企業(yè)面臨戰(zhàn)略方向的調(diào)整。蛋殼公寓事件也暴露出，長租公寓行業(yè)需要更加完善的監(jiān)管政策。預計明年相關(guān)政策將更加完善，政策支持及監(jiān)管有望進一步細化。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示。

年內(nèi)30余家長租公寓機構(gòu)爆倉

受疫情等因素影響，今年不少城市房屋出租空置率有所上升，部分長租公寓機構(gòu)因流動性短缺問題加劇，陷入資金危機。

杭州、武漢、重慶、成都、合肥等城市，先后出現(xiàn)長租公寓企業(yè)爆倉、跑路等現(xiàn)象。據(jù)財聯(lián)社記者不完全統(tǒng)計，2020年全國至少已有30家長租公寓企業(yè)相繼爆倉，這其中包括友客、巢客、嵐越、適享公寓、寓意公寓、嗨客、匠寓、城家、詩品、夢嶺等中小型長租公寓企業(yè)。

據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)，以工商登記為準，全國目前已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

不僅是中小型長租公寓企業(yè)，一些大型長租公寓運營商，也是狀況頻出。

2020年5月，市場一度出現(xiàn)“長租公寓第一股”青客公寓破產(chǎn)傳聞，隨后該公司進行了否認。財聯(lián)社記者從行業(yè)內(nèi)知情人士處獲悉，當時青客公寓實際上已經(jīng)爆倉，其負責人也被約談過，不過在政府支持下，由建行進場接盤。

與此同時，長租公寓龍頭企業(yè)自如，在五月也傳出資金鏈緊張的消息。多位自如業(yè)主接連發(fā)聲，稱自如方面要求業(yè)主降低租金，否則將單方面解約。景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉曾指出，“自如聯(lián)系業(yè)主降租金的核心原因，是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題。”

蛋殼公寓的情況則更加嚴峻。今年上半年該公司屢次被曝出資金緊張，下半年，問題愈演愈烈。10月份，多地出現(xiàn)蛋殼公寓合作商上門討債事件。11月6日，央視點名曝光了蛋殼公寓，披露其“深陷流動性危機”。

資金問題背后的商業(yè)模式拷問

多位接受記者采訪的專家認為，“高進低出，長收短付”模式，是長租公寓出問題的主因。

上述模式需要運營企業(yè)不斷做大規(guī)模、不斷引入新租客、租金不斷上漲，才能持續(xù)下去。一旦遭遇市場下行，租客減少、租金上漲乏力，這種模式便無法持續(xù)下去。

“激進擴張疊加疫情影響，令長租公寓運營商資金短缺問題進一步凸顯。”克而瑞首席分析師董浩表示。

克而瑞在一份研究報告指出，作為創(chuàng)業(yè)系的長租公寓平臺，資本市場熱度褪去后，如果自身造血能力較弱，規(guī)模擴張越大，越容易造成企業(yè)虧損加劇。

以青客公寓為例，其近幾年財務狀況堪憂。2017年-2019年，該公司連續(xù)三年出現(xiàn)虧損，虧損額分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。據(jù)青客公寓2020年上半年財務報告，截至3月31日，公司凈虧損約4.168億元，相較于去年同期增加1.153億元，虧損進一步擴大。

蛋殼公寓在今年“出事”之前，已連續(xù)三年出現(xiàn)虧損。據(jù)蛋殼招股書及財報，2017年-2019年和2020年第一季度，其凈虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元；經(jīng)營活動產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流量凈額分別為1.15億元、-11.64億元、-19.11億和-1.21億元。

就長租公寓所面臨的財務問題，董浩表示，機構(gòu)化的租賃服務商前期成本壓力大，從收房到出租存在時間差，并且前期收房、改造、裝修、配置等成本都要提前支付，擴張階段的企業(yè)收入成本在時間上不匹配的問題更加突出。這種模式一旦遭遇現(xiàn)金流趨緊，企業(yè)將面臨很大財務壓力。

克而瑞在前述報告中指出，當前長租公寓仍處于發(fā)展階段，參與者多為初創(chuàng)公司，還有少量中介和房企。在爭規(guī)模階段，初創(chuàng)企業(yè)運用互聯(lián)網(wǎng)思維采取較激進擴張，盲目補貼做大規(guī)模，資本離場后很容易因資金短缺而陷入困境。

“未來行業(yè)競爭格局趨穩(wěn)，需依靠平臺自身造血能力維持成長。行業(yè)應回歸重資產(chǎn)、長周期邏輯，注重精細化管理的道路上，通過提升服務附加值并向平臺化發(fā)展，適當合理結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維，來提升自身造血能力。”董浩表示。

應從“野蠻生長”轉(zhuǎn)向精細化運營

對于長租公寓運營企業(yè)如何破解目前困境，業(yè)內(nèi)人士認為應從內(nèi)、外兩個角度來分析。

“從當下到未來，長租公寓運營機構(gòu)擺脫套利模式，轉(zhuǎn)型運營是大趨勢。”世聯(lián)行(002285,股吧)聯(lián)席董事長陳勁松此前向記者表示。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄看來，從長租公寓企業(yè)本身來看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，加之疫情的沖擊，野蠻擴張的模式已經(jīng)不適應當前的市場環(huán)境。

“未來長租公寓行業(yè)將走向精細化運營道路，這對企業(yè)運營能力提出了更高的要求，在服務水平和產(chǎn)品設計等方面都亟待提升。”陳霄在接受記者采訪時說。

從外部而言，加強對這一行業(yè)的規(guī)范和監(jiān)管，迫在眉睫。

針對近期長租公寓爆倉、跑路等現(xiàn)象，日前多地發(fā)布通知，要求對住房租賃企業(yè)所收租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進行專項監(jiān)管，并對“穩(wěn)租金”提出相關(guān)規(guī)定。

其中，西安、杭州、重慶和深圳四城政策主要加強平臺資金管理，避免資金被挪用，防止再次發(fā)生長租公寓爆倉事件；石家莊、成都、合肥和南京四城政策，主要包括加強平臺租賃合同監(jiān)管、規(guī)范行業(yè)行為等。

“這些舉措，是相關(guān)部門對長租公寓問題做出的積極反應，表明政府對規(guī)范住房租賃市場秩序、堵住長租公寓監(jiān)管漏洞的決心。穩(wěn)租金，可能會成為調(diào)控一個重要方向。”陳霄說。

一位長租公寓行業(yè)的資深從業(yè)者告訴記者，“現(xiàn)在政府部門已經(jīng)高度關(guān)注這一市場。以北京為例，明年北京‘兩會’上，或許會出臺地方性房屋租賃法，涵蓋長租公寓資金監(jiān)管等內(nèi)容。屆時整個市場將會發(fā)生很大的變化。”

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰在公開場合表示，伴隨各項制度的規(guī)范度進一步提高，對行業(yè)保障和鼓勵政策的出臺，期待未來會有平臺化的公司，來提高自身標準及消費者體驗，從而帶動整個行業(yè)水平提升。

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