陳利

2024-10-10 17:09:01

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9月底以來，從中央到地方，一系列房地產(chǎn)政策的落地，助推“銀十”樓市火熱開局。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，自9月底以來，包括北上廣深四個(gè)一線城市，以及武漢、南昌、合肥、廣元等超50個(gè)城市，已先后出臺各類房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策。而這些政策的落地，也使得國慶期間多地樓市成交量飆升。

在10月8日國家發(fā)改委召開的新聞發(fā)布會上，針對“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”方面，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔表示：“降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)。”

“中央‘穩(wěn)地產(chǎn)’目標(biāo)明確，后續(xù)在降低房貸利率、交易傭金、稅費(fèi)等方向有預(yù)期。”中指研究院分析師郭昕昱分析指出，一線城市政策后續(xù)限制性政策仍有優(yōu)化空間，如放開大面積段限購、放松郊區(qū)限購，降低房貸利率加點(diǎn)等方面有預(yù)期；二線及三四線城市則有望加大購房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動市場量價(jià)趨向穩(wěn)定。

國慶假期深圳某樓盤現(xiàn)場的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

一線城市全面優(yōu)化樓市政策

9月26日，中共中央政治局召開會議指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這也是中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

9月29日，央行落地下調(diào)存量房貸利率、二套首付比例，延長“金融16條”等政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款等政策。

當(dāng)晚，上海、廣州、深圳齊出房地產(chǎn)新政。

上海率先調(diào)整住房限購政策，對非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。持有《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。調(diào)整首套房最低首付款比例為15%。

深圳則調(diào)整分區(qū)住房限購政策、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策等措施。廣州宣布自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。這也意味著，廣州成為4個(gè)一線城市中首個(gè)全面取消限購的城市。

9月30日晚，北京也發(fā)布調(diào)整政策，五環(huán)內(nèi)非北京戶籍家庭社保年限“5改3”，五環(huán)外非北京戶籍家庭社保年限“5改2”，首付首套房貸首付比例不低于15%，二套不低于20%。

 對比來看，廣州成為本輪調(diào)控中第一個(gè)全面取消限購的一線城市，上海、深圳和北京則有針對性地優(yōu)化調(diào)整住房限購政策，其中深圳調(diào)整力度更強(qiáng)，上海和北京的調(diào)整不及預(yù)期。 

從國慶假期市場反映來看，廣州、深圳市場表現(xiàn)遠(yuǎn)超北京、上海。據(jù)中指研究院項(xiàng)目調(diào)研情況，深圳、廣州平均到訪量均超過了800，上海為403、北京為297。

以深圳為例，據(jù)深圳發(fā)布，10月1日~7日，全市新房認(rèn)購銷售1841套，認(rèn)購量同比增長664.14%；頭部中介機(jī)構(gòu)二手房帶看量24620人次、成交1314套，日均值同比分別增長22%、339%。此外，據(jù)廣州中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國慶期間廣州八成的新房項(xiàng)目到訪量和成交量比平時(shí)周末有顯著上漲，到訪量增長率基本在50%~100%，成交量增長率在20%~30%。

“一線城市‘四限’調(diào)整之后效果發(fā)酵，市場預(yù)期逐步改善。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長、克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱表示，一線城市作為新政利好的直接受益者，新房成交仍有一定的放量空間。

“其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)”

據(jù)住建部官網(wǎng)消息，在北上廣深四個(gè)一線城市于10月1日前調(diào)整住房限購等政策措施的同時(shí)，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等10余個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）出臺了省級層面促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策文件，武漢、南昌、合肥、廣元等50余個(gè)城市也出臺了本市房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策。

如武漢在國慶假期前就發(fā)布通知明確，在2024年10月1日至12月31日，購買新建商品住房，首套房按契稅實(shí)繳額度給予全額補(bǔ)助優(yōu)惠，二套住房按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助優(yōu)惠；全面取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)各區(qū)結(jié)合自身特點(diǎn)實(shí)施“一區(qū)一策”，通過契稅補(bǔ)助、發(fā)消費(fèi)券等形式促進(jìn)銷售。

10月8日，據(jù)“武漢住房和城市更新”微信公眾號披露，國慶期間武漢全市242個(gè)重點(diǎn)在售項(xiàng)目，現(xiàn)場到訪量4.85萬人次，比去年國慶節(jié)期間增長47%；成交商品房2765套，同比增長113%；銷售面積31萬平方米，同比增長98.6%；銷售金額54.9億元，同比增長93%。

國慶假過后，多地繼續(xù)出臺樓市優(yōu)化政策。

10月10日，據(jù)長沙發(fā)布微信公眾號，長沙近期再次放寬落戶政策，在該市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑擁有住宅、商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房合法所有權(quán)的，實(shí)行“一房一戶”落戶，可以將本人戶口遷入長沙市房屋所在地城鎮(zhèn)地區(qū)。

此前的10月9日，杭州發(fā)布樓市新政，宣布全面取消新房限價(jià)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%；提高住房公積金最高貸款額度至130萬元，保底額度提高到20萬元。同時(shí)取消新房限價(jià)，這也意味著，今后杭州新出讓的宅地不再限房價(jià)。

此外，成都也于近日發(fā)布《關(guān)于實(shí)施合法產(chǎn)權(quán)住房人員落戶的通知 （征求意見稿）》，擬實(shí)施“買房即可落戶”政策。

“降低購房門檻，提高公積金貸款額度，為當(dāng)前市場上有著真實(shí)購房需求的客戶減輕購房負(fù)擔(dān)，將有效刺激部分剛性和改善性住房需求的釋放。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生分析指出，新政有利于維穩(wěn)四季度杭州樓市，后續(xù)或迎來翹尾行情，為深耕杭州的房企的業(yè)績保駕護(hù)航。

此外，即使是曾被視為“樓市調(diào)控最嚴(yán)省”的海南，在全域限購6年后，包括文昌市、東方市、澄邁縣等均于國慶期間相繼宣布取消商品住房限購政策。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年三季度，全國約145個(gè)城市出臺約196次新政，政策出臺頻次與二季度基本持平。其中信貸方面的政策調(diào)整最為密集，多數(shù)城市將限貸套數(shù)核算范圍由全市縮小為區(qū)，對于掛牌出售、出租的房屋予以套數(shù)核減。同時(shí)，允許提取公積金付首付、放寬二套貸款限制等成為標(biāo)配。

與此同時(shí)，地方收儲加速落地，三季度，22個(gè)城市發(fā)文推進(jìn)收儲工作。大連、長沙、泰安、柳州、蚌埠等多個(gè)城市發(fā)布房源征集公告，明確收儲房源的區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、房源形態(tài)、配套設(shè)施、收儲價(jià)格等標(biāo)準(zhǔn)。福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市已完成部分房源收儲任務(wù)，福州、鄭州等城市已有保障性住房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目入市。

值得注意的是，鄭柵潔在10月8日的新聞發(fā)布會上表示：“降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)。”

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，近期的房地產(chǎn)政策是系統(tǒng)性、整體性的一個(gè)縮影，即全方位考慮商品房市場上下游、新房和二手住房、存量房貸和增量房貸、土地市場和新房市場，商品房供需和收入就業(yè)等基本面因素，建立商品房止跌回穩(wěn)的長效機(jī)制。在經(jīng)歷了2~3年的調(diào)整后，隨著政策效應(yīng)不斷釋放，商品房市場止跌回穩(wěn)的趨勢將越來越明顯。

“未來預(yù)計(jì)會有這幾方面的新政策：對于二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等，可能將實(shí)施減免；通過下調(diào)存款利率、準(zhǔn)備金率，下調(diào)公開市場操作利率等，推動再次下調(diào)LPR，驅(qū)動按揭利率進(jìn)一步下調(diào)；落實(shí)優(yōu)化存量，調(diào)整存量在建未售項(xiàng)目或未開發(fā)用地的規(guī)劃條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；盡快推進(jìn)新供地、開發(fā)等模式，如取消附加在土地上的各種行政限制等。”李宇嘉補(bǔ)充道。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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