12月1日，由克而瑞舉辦的“從產(chǎn)品‘質(zhì)’上到長期主義——2022中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100發(fā)布會(huì)”成功召開。 
本次發(fā)布會(huì)，百余優(yōu)秀企業(yè)、運(yùn)營商、業(yè)內(nèi)專家與意見領(lǐng)袖共同見證2022年度中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品力五大榜單發(fā)布。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱先生、易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕女士，與來自標(biāo)桿房企、運(yùn)營企業(yè)的近10位分享嘉賓，通過主題演講、圓桌對話，深入聚焦行業(yè)產(chǎn)品力建設(shè)與發(fā)展，挖掘前沿產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)特征，洞察產(chǎn)品市場趨勢，深度解讀優(yōu)秀產(chǎn)品案例，為行業(yè)有價(jià)值、可借鑒的產(chǎn)品理念發(fā)聲，與行業(yè)共同成長。
 
2022年度五大測評成果發(fā)布，首度發(fā)布交付力與租賃運(yùn)營榜
 
為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)有“質(zhì)”發(fā)展，勾勒產(chǎn)品價(jià)值的發(fā)展特征及創(chuàng)新趨勢，克而瑞產(chǎn)品力100工作組專注產(chǎn)品力的全面發(fā)展，自2018年起已連續(xù)五年開展“中國房企產(chǎn)品力TOP100”系列測評研究。
本年度，產(chǎn)品測評成果再次升級(jí)，重磅發(fā)布《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》 、 《企業(yè)交付力TOP10》、《全國十大產(chǎn)品系》，《全國十大作品》、《2022年中國住房租賃產(chǎn)品力榜單》五大榜單，《2022中國房企產(chǎn)品力白皮書》、《2022中國房企綠色健康地產(chǎn)白皮書》、《2022中國住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書》也一并發(fā)布。
在今年產(chǎn)品力榜單中，綠城中國登頂榜首，而龍湖集團(tuán)和萬科地產(chǎn)則分別榮登第二名和第三名。
克而瑞通過測評發(fā)現(xiàn)行業(yè)雖然面臨考驗(yàn)，但企業(yè)依然不忘初心砥礪前行，圍繞著產(chǎn)品力、產(chǎn)品系、作品等方面，以“更好的創(chuàng)新”躬身入局，將“品質(zhì)為王”的產(chǎn)品呈現(xiàn)給大眾。
 
深耕產(chǎn)品力研究與測評五年，2022測評體系再升級(jí)
 
五年來，克而瑞產(chǎn)品力100工作組攜手眾多優(yōu)秀房企、業(yè)內(nèi)專家、主流媒體等聚焦行業(yè)發(fā)展與產(chǎn)品趨勢，已搭建起專業(yè)的產(chǎn)品測評平臺(tái)和行業(yè)交流平臺(tái)。
今年順應(yīng)行業(yè)交付焦點(diǎn)，將交付相關(guān)的指標(biāo)加入企業(yè)產(chǎn)品力的測評體系，更加注重企業(yè)交付力對于整體產(chǎn)品力的關(guān)鍵之所在。與此同時(shí)，租售并舉之下，住房租賃產(chǎn)品力測評研究也首度納入本次年度發(fā)布。
從“產(chǎn)品”到“產(chǎn)品系”到“作品”，再到今年新增的“交付力”測評與租賃運(yùn)營測評，克而瑞產(chǎn)品力100測評工作持續(xù)跟蹤行業(yè)產(chǎn)品力發(fā)展走向，測評行業(yè)、企業(yè)和項(xiàng)目樣本，深挖客戶需求對產(chǎn)品趨勢的影響，聚焦生產(chǎn)力、創(chuàng)新力、交付力、服務(wù)力和運(yùn)營力，與行業(yè)共享創(chuàng)新趨勢與前沿動(dòng)態(tài)。
 
線上線下渠道同步發(fā)布，企業(yè)與業(yè)內(nèi)專家共探產(chǎn)品長驅(qū)價(jià)值 
 
本次產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)通過線下峰會(huì)、線上全程直播進(jìn)行，在多個(gè)渠道備受業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注。
地產(chǎn)下半場，拼的是產(chǎn)品力和服務(wù)力，行業(yè)深度調(diào)整，不管是企業(yè)還是運(yùn)營商，都需適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境的不斷變化。提升產(chǎn)品力，堅(jiān)持以產(chǎn)品“質(zhì)”上為核心，修煉內(nèi)功、堅(jiān)持“長期主義”的發(fā)展觀，是行業(yè)未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不變的基石。
 
 
讓產(chǎn)品力成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的核心動(dòng)力

 
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱首先為大會(huì)致辭，他表示，2022年對地產(chǎn)人而言是漫長的一年。11月的“三箭齊發(fā)”，讓行業(yè)、企業(yè)在較艱難的日子中得到更多鼓勵(lì)和期望，無論是在信貸、股權(quán)融資，還是發(fā)債方面都為行業(yè)點(diǎn)亮了一盞明燈。   
正如本次發(fā)布會(huì)的主題一樣，行業(yè)要回到“質(zhì)”、回到長期主義，關(guān)鍵在產(chǎn)品?；赝袠I(yè)發(fā)展的20年，房地產(chǎn)業(yè)是高歌猛進(jìn)的，真正回歸產(chǎn)品的時(shí)間太少，企業(yè)規(guī)模被更多的關(guān)注，這讓營銷人員沖在一線，產(chǎn)品人則是“默默無聞”地為企業(yè)發(fā)展、品牌打造付出。
但今年有所改變。就在剛剛結(jié)束的11月，整體市場顯示，各個(gè)城市熱銷項(xiàng)目多與產(chǎn)品力緊密相關(guān)，產(chǎn)品的高競爭力、稀缺性與客戶需求高匹配度成為熱銷關(guān)鍵。這體現(xiàn)在本年度的產(chǎn)品力測評優(yōu)秀項(xiàng)目當(dāng)中不乏這些熱銷項(xiàng)目的身影。   
當(dāng)前行業(yè)的調(diào)整也為回歸產(chǎn)品、回歸初心、回歸本源奠定了很好的基礎(chǔ)。長期主義基調(diào)之下，對產(chǎn)品的不斷追求會(huì)成為中國地產(chǎn)人未來最重要的工作，這也是克而瑞產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)持續(xù)五年舉辦的初心與目標(biāo)——希望“對產(chǎn)品力的長期追求”真正成為中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的核心動(dòng)力，成為引領(lǐng)客戶需求發(fā)展真正的方向。

   
易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕為與會(huì)觀眾帶來了《2022產(chǎn)品力發(fā)展報(bào)告》的主題演講及分析。她表示，2022年房地產(chǎn)產(chǎn)品力發(fā)展主要聚焦在交付、產(chǎn)品創(chuàng)新、租賃產(chǎn)品、綠色健康四大類別。
在交付方面，克而瑞調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年以來購房者對于交付最關(guān)心的問題，主要是質(zhì)量和延期，房企圍繞“質(zhì)量”“ 時(shí)間”“服務(wù)”提升交付力。
產(chǎn)品創(chuàng)新上，今年，企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)聲較去年明顯減少，這跟市場有一定關(guān)系的原因。多數(shù)銷售產(chǎn)品的創(chuàng)新迭代通過“以小見大”、細(xì)節(jié)提升，來完善產(chǎn)品功能。如拓展收納、廚房配置升級(jí)、裝修多維度細(xì)化創(chuàng)新、戶型增強(qiáng)可變性、社區(qū)空間升級(jí)等。
基于當(dāng)前的市場變革與租售并舉的大背景，本年度克而瑞首度將租賃納入2022整體產(chǎn)品力報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，租房主力已轉(zhuǎn)變?yōu)?0和95后的年輕一代，占比達(dá)68%。年輕一代對長租的意愿增強(qiáng)，更注重生活品質(zhì)和儀式感，愿意為更好的居住體驗(yàn)買單。
張燕指出，目前市場化租賃產(chǎn)品已經(jīng)日趨多樣化，主要由四類產(chǎn)品組成，包括企業(yè)員工住宿、較成熟的集中式公寓產(chǎn)品、滿足中高端租賃人群需求的服務(wù)式公寓、已經(jīng)發(fā)展到2000間的大型租賃社區(qū)。
談及綠色健康住宅，張燕表示，房企對于綠色健康住宅的打造，從被動(dòng)式技術(shù)向主動(dòng)式及可再生能源技術(shù)拓展。但當(dāng)前房企綠建規(guī)模發(fā)展進(jìn)程不均衡，高星級(jí)綠色建筑項(xiàng)目比例仍較低。對購房者而言，“低碳”很遙遠(yuǎn)，他們更為關(guān)心健康住宅，高能級(jí)城市客戶對低碳住宅的了解度相對較高。
展望2023年，張燕認(rèn)為，戶型仍是購房第一要素，企業(yè)將持續(xù)改善細(xì)節(jié)提升體驗(yàn)感，實(shí)現(xiàn)“小動(dòng)作大滿足”。同時(shí)，客戶關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)擴(kuò)展至社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃布局問題待改善，人文關(guān)懷要需要重視。
對于租賃而言，在整個(gè)大保租體系和政策導(dǎo)引下，仍是往規(guī)?；^續(xù)發(fā)展。參與主體更為多元化的前提條件下，市場和產(chǎn)品之間相輔相成，進(jìn)一步推動(dòng)了產(chǎn)品創(chuàng)新。特別是周期下行下，長租公寓在收益穩(wěn)定性上優(yōu)于其他物業(yè)，租賃板塊的收益率具有優(yōu)勢，反哺產(chǎn)品創(chuàng)新，同時(shí)公墓REITs的發(fā)行打通了最后一環(huán)，反向?qū)τ谕ㄟ^打造產(chǎn)品、形成高溢價(jià)的收益率有助推作用，未來高溢價(jià)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)在租賃市場當(dāng)中。
綠色低碳發(fā)展空間仍然巨大，客戶或從被動(dòng)接受到主動(dòng)需求。客戶對于“低碳”愿意支付一定成本，但溢價(jià)有限最高“3%”。噪音、凈水、光環(huán)境三大要素是爭取客戶需求的重要發(fā)力點(diǎn)。    

保利發(fā)展副總經(jīng)理張艷華在《從做產(chǎn)品到領(lǐng)生活——走向以人為本的長期價(jià)值》主題演講中指出，2022年，隨著行業(yè)進(jìn)入新時(shí)期，產(chǎn)品力、健康人居的產(chǎn)品內(nèi)核，正式進(jìn)入長期價(jià)值時(shí)代。社區(qū)需要回歸以人為本，不應(yīng)該簡單地做產(chǎn)品，而應(yīng)該引領(lǐng)真實(shí)的生活。  
保利發(fā)展站在行業(yè)全局高度，洞察生活方式，觀察產(chǎn)品趨勢，提出“強(qiáng)感知、重集成、促交互”的新健康主義，引領(lǐng)行業(yè)塑造滿足人本需求的健康社區(qū)，形成助推健康人居長期價(jià)值的遠(yuǎn)“健”力。具體來看：
健康建筑強(qiáng)感知。保利發(fā)展落實(shí)量化措施讓環(huán)境指標(biāo)更可靠；黑科技如“覆蓋末端、真正無死角的無接觸通行”、“精密組織的入戶消殺玄關(guān)”讓歸家體驗(yàn)更安心；智慧調(diào)節(jié)的深度睡眠系統(tǒng)適應(yīng)人體節(jié)律，讓睡眠更安心舒適。   
健康建筑重集成：更愉悅的健康。保利發(fā)展將空間集成讓情緒釋放：比如超大的開放式客廳成為“剛需”，通過不斷延展的客廳，提供更多功能更廣視野；通過功能集成減負(fù)生活，如“解放雙手“、”一鍵到位“的家電和廚房功能；提供自我療愈的一米花園：比如寬景陽臺(tái)成為私享花園、親近自然的空中花園。   
健康社區(qū)促交互：更溫情的健康。社區(qū)景觀不僅可觀賞、更應(yīng)當(dāng)是可游可玩可居。完整的全齡設(shè)施、可玩耍的水池、可停留的超引力客廳和可共享的中央草坪匯集在一起，成為社區(qū)交互聚場。保利發(fā)展還追求城市公共性的社區(qū)化，如和字系產(chǎn)品中的“鄰里中心”，塑造極具公共性的城市廣場，給人社區(qū)的歸屬感和溫情。   
 

瓴寓國際CEO張愛華接下來做了《產(chǎn)品=99%科學(xué)+1%藝術(shù)》主題演講，回顧了瓴寓國際在租賃領(lǐng)域產(chǎn)品力方面的落地成果。
張愛華介紹到，產(chǎn)品 = 99% 科學(xué) + 1% 藝術(shù)，這是瓴寓對待租賃產(chǎn)品打造的態(tài)度，租賃住房行業(yè)和產(chǎn)品都是服務(wù)民生的，需要滿足更多的人群，只有通過科學(xué)的方式去尋找解決方案，并不斷迭代進(jìn)化，才會(huì)讓事物本身變得越來越好，再加上美學(xué)的輔助，以匹配大眾審美的追求。
張愛華認(rèn)為高性價(jià)比的產(chǎn)品和高效的運(yùn)營服務(wù)是解決社會(huì)效益的關(guān)鍵點(diǎn)。而決定經(jīng)濟(jì)效益（資產(chǎn)回報(bào)率）的租金要素依然離不開產(chǎn)品打造，只有產(chǎn)品做好了才有更大的溢價(jià)空間。然而，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是一對天然的矛盾，租戶的訴求是高成本、大空間、低坪效，而企業(yè)的訴求是低成本、小空間、高坪效。
對此，瓴寓的解決方案是用互聯(lián)網(wǎng)思維把居住空間重新解構(gòu)為高頻、中頻、低頻。這樣的重新組合下，用戶雖然犧牲了一定的私密性，但以合理價(jià)格不僅擁有了居住空間，還獲得了共享空間，加上便利的生活配套，充分實(shí)現(xiàn)了用戶的高性價(jià)比與企業(yè)的高坪效。
值得一提的是，瓴寓在實(shí)踐中得出租賃大社區(qū)是既滿足社會(huì)效益，又滿足經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)解。大社區(qū)產(chǎn)品的誕生過程經(jīng)歷了客研、產(chǎn)品、建設(shè)、籌開、運(yùn)營和營銷，最終呈現(xiàn)給用戶最優(yōu)的體驗(yàn)，讓瓴寓的產(chǎn)品價(jià)值可以落地。 
而其建設(shè)過程中無處不見科學(xué)工具的應(yīng)用。依托堅(jiān)實(shí)的數(shù)字化底盤，提供尺度級(jí)別的決策輔助，讓每一個(gè)設(shè)計(jì)都有“據(jù)”可循，避免同質(zhì)化產(chǎn)品同時(shí)達(dá)成溢價(jià)；深入洞察客戶需求，沉淀行為數(shù)據(jù)，基于運(yùn)營導(dǎo)向做空間設(shè)計(jì)，真正實(shí)現(xiàn)“買房般的居住體驗(yàn)”。   
張愛華以上海浦江華僑城柚米社區(qū)為例，從客戶研究、產(chǎn)品打造及運(yùn)營管理三方面深入分析了上海華僑城柚米社區(qū)成功背后的原因。上海華僑城柚米社區(qū)通過瓴寓的建設(shè)與管理，不僅實(shí)現(xiàn)了讓租戶租得起、住得好的美好設(shè)想，并且于2021年12月出讓項(xiàng)目30%的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)IRR超預(yù)期退出，成為行業(yè)內(nèi)首個(gè)跑通“投融建管退”資管全周期的項(xiàng)目。
 

在圓桌對話《價(jià)值長驅(qū) · 產(chǎn)品向“新”》環(huán)節(jié)中，對于主持人克而瑞副總裁孟音提出的“客戶在變化，需求不斷更新，企業(yè)如何進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新”的問題，中海集團(tuán)總部客服部負(fù)責(zé)人張偉表示，對現(xiàn)有產(chǎn)品做了突破工作，如在客戶購買后提供“四個(gè)選”，一是選戶型，二是選功能，三是選配置，四是選顏色。在社區(qū)公共空間打造上，做一些留白的社區(qū)盒子，在社群營造后，由客戶告訴他們需要什么，從而進(jìn)行后期改造。無論是“四個(gè)選”還是“社區(qū)營造”板塊上，共創(chuàng)效果是更好的。
香港置地中國區(qū)住宅設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人付偉表示，香港置地充分尊重每座城市的文化和居住習(xí)慣，發(fā)掘在地文化與項(xiàng)目結(jié)合；洞察到年輕客戶的變化，用變化應(yīng)對變化和更新，創(chuàng)新從來都是圍繞需求展開的，從顯性需求到隱性需求，逐級(jí)為客戶解決矛盾來創(chuàng)新。針對高端客戶的客戶需求和痛點(diǎn)，在社區(qū)配套、園區(qū)景觀、精裝修配置方面都做了深入的研究，同時(shí)利用已有交付項(xiàng)目的客戶復(fù)盤不停再做迭代升級(jí)，引領(lǐng)市場引領(lǐng)客戶，不做市場的跟隨者。
萬科長租公寓BU產(chǎn)品負(fù)責(zé)人黃婷表示，在變化的時(shí)代去抓住不變的東西，回到生意最底層邏輯，以客戶為中心。因此，泊寓在這一輪著重關(guān)注的是租房人群在細(xì)分領(lǐng)域生活觀念的變化。洞察年輕人在消費(fèi)時(shí)代更加注重內(nèi)在化的選擇和品質(zhì)需求，更加關(guān)注與他人的關(guān)系。即物質(zhì)層面為更精明的消費(fèi)主義，精神上層面強(qiáng)調(diào)與他人和世界的關(guān)聯(lián)，這也是深入到用戶底層的認(rèn)知，在佛系時(shí)代的一種掌控感。
對于“精細(xì)化成競爭利器，立足于客戶需求，企業(yè)聚焦產(chǎn)品精細(xì)打造”的問題，華潤置地產(chǎn)品創(chuàng)新委員會(huì)主任委員、華東大區(qū)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人何劍英表示，通過圍繞提升客戶的體驗(yàn)感來展開，通過“潤心生活底盤”串聯(lián)所有的客戶觸點(diǎn)。比如社區(qū)大堂是城市空間到社區(qū)公共空間轉(zhuǎn)換的地方，里面可以植入很多的功能，又可以有顏值，又可以有功能，這是對客戶的一個(gè)觸點(diǎn)的回應(yīng)。在私人空間里，Z時(shí)代需要空間可變，有可能是家庭結(jié)構(gòu)的變化，也有可能是私人興趣愛好的變化，它的空間有一些可變性。精細(xì)化設(shè)計(jì)是當(dāng)前客群的核心訴求點(diǎn)。如入戶動(dòng)線設(shè)計(jì)、地下車庫安全感與溫馨感、內(nèi)外分流、戶內(nèi)空間可變性等課題正引起華潤的思考，也會(huì)將這些視為對客戶未來生活場景的承諾。
微領(lǐng)地集團(tuán)副總經(jīng)理李玉表示，租賃社區(qū)面向21-28歲之間的年輕人，要讓他們覺得物有所值，同等的服務(wù)比價(jià)格、同等的價(jià)格比服務(wù)。在有限的20平米里解決他們的住宿、休閑、洗漱、廚衛(wèi)需求，合理分配格局，但是又會(huì)把一些需求釋放到公共空間，包括設(shè)置共享廚房、共享客廳、共享餐廳等，采用免費(fèi)的方式來提供，一個(gè)租房的錢，更多的服務(wù)。服務(wù)上提出三個(gè)一：一杯水、一個(gè)笑臉、一聲問候，對所有的客戶來說，有一種家的感覺。此外，社區(qū)里還定期組織社群活動(dòng)，把租客聚集起來融入社區(qū)文化，一起共同感受社區(qū)的人情溫暖和活力，提升了租客的黏性。